武汉人默默承受着疫情带来的损失
2020年，武汉楼市很差，经历了2016年-2017年的疯抢之后，到了4年后的今天，谁是骡子谁是马已经看出来了。马还在跑，而骡子还在原地踏步，少部分区域还在上涨，大部分区域却在横盘，甚至降价卖。
2019年，武汉举全市之力，加快基建以及城市老旧建筑翻新工作，大力筹备世界军人运动会，那段时间武汉本地人，以及全球各地的武汉人都为之自豪，武汉多次在央视以及各自媒体渠道刷屏，人们纷纷议论，军运会之后武汉的城市面貌会有提升，硬件软件都有提升，人们生活会更美好。
还沉迷在盛会自豪感的余热中，新冠疫情已经在慢慢逼近，武汉封城那段时间，很多武汉人想到2020年的唯一目标就是：活下去。5月份复工，这个是很多人意料之外的。然后复工之后的一地鸡毛也是很多人意料之中的事情。
封城3个月，很多人没有收入，只有支出，刚复工那个月，街上很多商铺关门至今，疫情过后租户不租了，也租不起了，有的本打算2020年好好做实体，却被病毒击溃一败涂地。做为一个武汉人，虽然不相信武汉市疫情的发源地，但是事实已经发生，我们只能勇敢面对，默默承受着疫情带来的各种损失。
在工作中，我看到太多的生意人，为了保住生意变卖自己的固定资产，他们情愿自己征信在银行逾期，房贷逾期也不愿意拖欠工人工资，房东房租。情愿自己贱卖房产，也要保住自己的信誉，他们相信，只要人在，事就能成，房子还是能再买回来。
抵押贷，是2020年最大的财富礼包
解封之后，武汉出台经营房抵贴息政策，“汉融通”房低贴息0.5%。房屋抵押贷款分两种。一种是个人经营性贷款，贷款上限是单笔500万元，要求申请者必须名下有公司，是公司法人，股东，同时银行会看公司经营范围、供销合同等；另一种是个人消费贷款，贷款上限单笔100万元，需提供资金用途材料，如装修合同，购物发票等。两种贷款的额度上限均不得超过房屋净值的7成。
无论经营贷还是消费贷，核心都是将房产抵押给银行。
今年的抵押贷政策为史上最最最最宽松，10年从业以来最为宽松的17年利率都是比房贷利率高出10%，而且一直以来抵押贷款利率都是高于房贷的，今年不同了，抵押贷款利率竟然比房贷利率低。武汉市截止11月17日，首套房贷利率LPR4.65+103P=5.68%，而武汉市招某，民某行利率可以做到4.1%，足足比房贷少了1.58%每年，以100万为例，每年少还15800元的利息，10年下来就是一台B级车。如果100万为例，年限延长至20年，再加上有的人是利率最高点6.37%入手的，我们计算一下，两种相比，利息竟然节省30万元。
为何目前的小微企业贷款史上最宽松？
1、依旧房住不炒，严防资金流入楼市，监管机构千方百计降低房企负债率，曾经银行重要的优质放贷渠道（房地产）被严控，换言之银行的资金投不出去；
2、受疫情影响，实体经济急需金融供血，从上而下执行较为宽松的金融政策，部分银行甚至背负经营贷放款任务；
3、全球利率持续下行，国内经济受挫，不得已执行宽松的货币政策，但房地产的资金入口被严控，只能流向实体；
目前的抵押贷政策最适合以下四类人
1、二手房卖不出去又急用钱的
疫情之后有段时间，光谷东的朗诗有1.6万元的房子，光谷之星有1.8万的房子，光谷新世界有2.4万的房子，保利时代有2.5万的房子，有些房东是急用钱，降价卖的房子，这类人如果是想长时间投资。但是手头需要周转的情况下，不一定非要卖房子。当然，这类是基于你的房子有两倍以上增长的情况下，比如6300的朗诗，11000的光谷新世界，10500的保利时代。光谷之星因为是全款，类似的还有中建大公馆，琨御府等。
2、月供压力太大，急需缓解的
过去三年日子太苦了，武汉的房贷利率全国最高，最高上浮30%达6.37%，若是赶上楼市上涨期还能死扛，但偏偏房价持续走低，部分区域甚至跌幅超20%，投资客无奈选择断供。
这个时候抵押贷出现了，先息后本的还款方式意味着每月仅还利息，到期后一次性偿还本金，极大的减轻了现金流压力。
为了更直观说明，我们举个例子
原先贷款100万，利率6.125%（上浮25%），等额本息的还款方式，月供6171元/月
切换成某行抵押贷后，同样贷款100万，利率3.99%，先息后本的还款方式，月供3325元/月，较之原来减少2846元，降幅46%。
46%，意味着你原来5万的月供压力，可以瞬间降到2.7万，或者说你每年额外挣了2万3。
3、借钱买房子，还别人钱的。
经常碰到有的客户，之前17-18年找亲戚朋友借钱上车的，如今交房办证了，房子也升值了，在银行更值钱了，直接把房子抵押出来用于资金周转。
4、优化负债的
有的人平时消费习惯不好，喜欢借信用贷，小贷，信用卡分期，甚至还有网贷，导致手上都是一堆利率高，年限短的劣质贷款，如果这个时候能置换成一笔比房贷还低的贷款，何乐而不为呢？大家都说，房贷是普通人能拿到的最低利率的贷款，比房贷利率还低的贷款难道他不香吗？
通过以上四类适用人群，我们可以看出抵押贷的本质是
（1）将高成本的贷款置换为低成本的
（2）将等额本息的还款方式置换为更轻松的先息后本
（3）将名下资产再评估贷出更多优质资金
抵押贷的终极操作
有一道特色美食叫一鱼三吃，一吃烧、二吃炸、三吃溜，房产投资同样可以
房产投资第一吃，通过抵押贷将资金贷出来；
房产投资第二吃，房子出租换取租金收益；
房产投资第三吃，持续享受城市发展带来的上涨红利；
2017年3月朗诗里程单价5990元
2020年10月朗诗里程单价19700元
以光谷东，70平米朗诗里程为例，原总房款42.3万，贷款29万，按基准利率4.9算，月供1897元/月。
办理抵押贷，评估单价19500元/平米，总价：136.5万，贷出96万，实际到手资金96-27（还了2万本金）=69万，月供6256.3元
房子直接出租，月租金2400元，抵扣后实际月供为6256.3-2400=3856.3元
手上获得69万资金，月供降为3856.3元/月。房子还是你的
如果你激进点，把抵押贷的资金买一套，相当于有丝分裂，就变成了一鱼六吃。
关于抵押贷的答客问
1、抵押贷有没有风险？
抵押贷的风险主要来自于两方面，一是极端政策的出台，比如银行出台严格的贷后管理，严密监视经营贷主体公司的经营情况，发现异常立即收回贷款；另一种就是银行的钓鱼执法，你正享受着贷款，这时客户经理动之以情晓之以理，让你帮忙完成任务，先提前结清抵押贷，并许诺节后重新放款，但是，你找高利贷结清之后，之前的承诺统统作废，不再向你贷款，你被抽贷了。
曾经有个粉丝，她在光谷有一套全款房价值300多万，去年找一个同行先在某安某惠贷了190万，利息比较高，年限比较短，其实是属于机构非银行，产品月供80000多，客户受不了，又转到某行做了一笔授信3年多，宣传年息3.56%的贷款，收了3%的费用，而且今年又要过桥，过桥要收费，评估费再收0.15%。
当时的190万客户用来全款买房。现在客户有点受不了，想把房子卖掉。
我粗略算了一下，某安某惠，加包装费用，加某行的收费，再加每年过桥收费，和每年评估费，这个客户在这个案子上被反复收割，做了一个又一个业务，从利息最高的开始推起，话费金额不低于贷款金额7%。
有的业务员为了业绩，故意把你推荐到百分之百会抽贷的银行，俗称“养客户”一年以后，你就被养熟了。
2、所有的房子都可以抵押贷吗？
不是所有房子都能抵押贷，有些房源银行是不认的，比如公寓、商铺、写字楼这类商业性资产，理论上可以贷5成，但实际操作中，银行并不接件。
此外，远郊房产，评估单价低于11000元的房产，超过20年的房产，部分银行直言不接此类房源业务。
别墅作为房产的食物链顶端，在抵押贷中却备受歧视，因为价格虚高，银行作为风险考虑谨慎接件。
4、抵押贷的过桥资金怎么解决？
现在有专业的赎楼机构，为你提供过桥资金，主流利率为15%，平均周期1个月。也许你会说，万一是骗子机构怎么办，别忘了你才是欠钱的大爷，该紧张的是他们。
写在最后
1、今天面谈了一位客户，是我一个朋友的同事，他们的谈话对我很有感触。夫妻两个人从小地方来到武汉，家里没有什么支持，起步不像本地人有优势，所以他们只能通过加杠杆的方式达到资产的裂变，如今已经在武汉有4套房产，准备再抵押一套出来，继续加仓。而那个朋友却跟他们截然相反，总价200万的房子只贷了50万的公积金，首付花了150万。两种对待负债的心态两种结果。
2、办理抵押贷还是需要金融中介助力，自己是无法单独完成的（小额消费贷除外），为专业服务支付费用是值得的；有的客户自己直接找得银行，银行为了完成自己的业绩，有些话也只能说一半，到时候自己进退两难，捡了芝麻丢了西瓜，这种事情我们碰到太多了。
3、留给抵押贷的时间不多了，武汉的风口即将关闭；凡事都要趁早，这个道理大家都懂。
用户评论