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利率比房贷还低?风口快结束,你却还在质疑?

利率比房贷还低?风口快结束,你却还在质疑?  第1张



武汉人默默承受着疫情带来的损失


2020年,武汉楼市很差,经历了2016年-2017年的疯抢之后,到了4年后的今天,谁是骡子谁是马已经看出来了。马还在跑,而骡子还在原地踏步,少部分区域还在上涨,大部分区域却在横盘,甚至降价卖。

2019年,武汉举全市之力,加快基建以及城市老旧建筑翻新工作,大力筹备世界军人运动会,那段时间武汉本地人,以及全球各地的武汉人都为之自豪,武汉多次在央视以及各自媒体渠道刷屏,人们纷纷议论,军运会之后武汉的城市面貌会有提升,硬件软件都有提升,人们生活会更美好。

还沉迷在盛会自豪感的余热中,新冠疫情已经在慢慢逼近,武汉封城那段时间,很多武汉人想到2020年的唯一目标就是:活下去。5月份复工,这个是很多人意料之外的。然后复工之后的一地鸡毛也是很多人意料之中的事情。

封城3个月,很多人没有收入,只有支出,刚复工那个月,街上很多商铺关门至今,疫情过后租户不租了,也租不起了,有的本打算2020年好好做实体,却被病毒击溃一败涂地。做为一个武汉人,虽然不相信武汉市疫情的发源地,但是事实已经发生,我们只能勇敢面对,默默承受着疫情带来的各种损失。

在工作中,我看到太多的生意人,为了保住生意变卖自己的固定资产,他们情愿自己征信在银行逾期,房贷逾期也不愿意拖欠工人工资,房东房租。情愿自己贱卖房产,也要保住自己的信誉,他们相信,只要人在,事就能成,房子还是能再买回来。


抵押贷,是2020年最大的财富礼包

 

解封之后,武汉出台经营房抵贴息政策,“汉融通”房低贴息0.5%。房屋抵押贷款分两种。一种是个人经营性贷款,贷款上限是单笔500万元,要求申请者必须名下有公司,是公司法人,股东,同时银行会看公司经营范围、供销合同等;另一种是个人消费贷款,贷款上限单笔100万元,需提供资金用途材料,如装修合同,购物发票等。两种贷款的额度上限均不得超过房屋净值的7成。

 

无论经营贷还是消费贷,核心都是将房产抵押给银行。


利率比房贷还低?风口快结束,你却还在质疑?  第2张


 

今年的抵押贷政策为史上最最最最宽松,10年从业以来最为宽松的17年利率都是比房贷利率高出10%,而且一直以来抵押贷款利率都是高于房贷的,今年不同了,抵押贷款利率竟然比房贷利率低。武汉市截止11月17日,首套房贷利率LPR4.65+103P=5.68%,而武汉市招某,民某行利率可以做到4.1%,足足比房贷少了1.58%每年,以100万为例,每年少还15800元的利息,10年下来就是一台B级车。如果100万为例,年限延长至20年,再加上有的人是利率最高点6.37%入手的,我们计算一下,两种相比,利息竟然节省30万元。


为何目前的小微企业贷款史上最宽松?

1、依旧房住不炒,严防资金流入楼市,监管机构千方百计降低房企负债率,曾经银行重要的优质放贷渠道(房地产)被严控,换言之银行的资金投不出去;

2、受疫情影响,实体经济急需金融供血,从上而下执行较为宽松的金融政策,部分银行甚至背负经营贷放款任务;

3、全球利率持续下行,国内经济受挫,不得已执行宽松的货币政策,但房地产的资金入口被严控,只能流向实体;

 


 

目前的抵押贷政策最适合以下四类人

1、二手房卖不出去又急用钱的

 疫情之后有段时间,光谷东的朗诗有1.6万元的房子,光谷之星有1.8万的房子,光谷新世界有2.4万的房子,保利时代有2.5万的房子,有些房东是急用钱,降价卖的房子,这类人如果是想长时间投资。但是手头需要周转的情况下,不一定非要卖房子。当然,这类是基于你的房子有两倍以上增长的情况下,比如6300的朗诗,11000的光谷新世界,10500的保利时代。光谷之星因为是全款,类似的还有中建大公馆,琨御府等。

 

2、月供压力太大,急需缓解的

过去三年日子太苦了,武汉的房贷利率全国最高,最高上浮30%达6.37%,若是赶上楼市上涨期还能死扛,但偏偏房价持续走低,部分区域甚至跌幅超20%,投资客无奈选择断供。

这个时候抵押贷出现了,先息后本的还款方式意味着每月仅还利息,到期后一次性偿还本金,极大的减轻了现金流压力。

 

为了更直观说明,我们举个例子

原先贷款100万,利率6.125%(上浮25%),等额本息的还款方式,月供6171元/月

 

切换成某行抵押贷后,同样贷款100万,利率3.99%,先息后本的还款方式,月供3325元/月,较之原来减少2846元,降幅46%。

 

46%,意味着你原来5万的月供压力,可以瞬间降到2.7万,或者说你每年额外挣了2万3。

 

3、借钱买房子,还别人钱的。

经常碰到有的客户,之前17-18年找亲戚朋友借钱上车的,如今交房办证了,房子也升值了,在银行更值钱了,直接把房子抵押出来用于资金周转。


4、优化负债的

有的人平时消费习惯不好,喜欢借信用贷,小贷,信用卡分期,甚至还有网贷,导致手上都是一堆利率高,年限短的劣质贷款,如果这个时候能置换成一笔比房贷还低的贷款,何乐而不为呢?大家都说,房贷是普通人能拿到的最低利率的贷款,比房贷利率还低的贷款难道他不香吗?

 

通过以上四类适用人群,我们可以看出抵押贷的本质是

(1)将高成本的贷款置换为低成本的

(2)将等额本息的还款方式置换为更轻松的先息后本

(3)将名下资产再评估贷出更多优质资金


 

抵押贷的终极操作

有一道特色美食叫一鱼三吃,一吃烧、二吃炸、三吃溜,房产投资同样可以

房产投资第一吃,通过抵押贷将资金贷出来;

房产投资第二吃,房子出租换取租金收益;

房产投资第三吃,持续享受城市发展带来的上涨红利;

利率比房贷还低?风口快结束,你却还在质疑?  第3张

2017年3月朗诗里程单价5990元

利率比房贷还低?风口快结束,你却还在质疑?  第4张

2020年10月朗诗里程单价19700元


以光谷东,70平米朗诗里程为例,原总房款42.3万,贷款29万,按基准利率4.9算,月供1897元/月。

办理抵押贷,评估单价19500元/平米,总价:136.5万,贷出96万,实际到手资金96-27(还了2万本金)=69万,月供6256.3元

房子直接出租,月租金2400元,抵扣后实际月供为6256.3-2400=3856.3元

手上获得69万资金,月供降为3856.3元/月。房子还是你的

 

如果你激进点,把抵押贷的资金买一套,相当于有丝分裂,就变成了一鱼六吃。

 

关于抵押贷的答客问

1、抵押贷有没有风险?

抵押贷的风险主要来自于两方面,一是极端政策的出台,比如银行出台严格的贷后管理,严密监视经营贷主体公司的经营情况,发现异常立即收回贷款;另一种就是银行的钓鱼执法,你正享受着贷款,这时客户经理动之以情晓之以理,让你帮忙完成任务,先提前结清抵押贷,并许诺节后重新放款,但是,你找高利贷结清之后,之前的承诺统统作废,不再向你贷款,你被抽贷了。


曾经有个粉丝,她在光谷有一套全款房价值300多万,去年找一个同行先在某安某惠贷了190万,利息比较高,年限比较短,其实是属于机构非银行,产品月供80000多,客户受不了,又转到某行做了一笔授信3年多,宣传年息3.56%的贷款,收了3%的费用,而且今年又要过桥,过桥要收费,评估费再收0.15%。

当时的190万客户用来全款买房。现在客户有点受不了,想把房子卖掉。

我粗略算了一下,某安某惠,加包装费用,加某行的收费,再加每年过桥收费,和每年评估费,这个客户在这个案子上被反复收割,做了一个又一个业务,从利息最高的开始推起,话费金额不低于贷款金额7%。

有的业务员为了业绩,故意把你推荐到百分之百会抽贷的银行,俗称“养客户”一年以后,你就被养熟了。


2、所有的房子都可以抵押贷吗?

不是所有房子都能抵押贷,有些房源银行是不认的,比如公寓、商铺、写字楼这类商业性资产,理论上可以贷5成,但实际操作中,银行并不接件。

 

此外,远郊房产,评估单价低于11000元的房产,超过20年的房产,部分银行直言不接此类房源业务。

 

别墅作为房产的食物链顶端,在抵押贷中却备受歧视,因为价格虚高,银行作为风险考虑谨慎接件。

 

 

4、抵押贷的过桥资金怎么解决?

 

现在有专业的赎楼机构,为你提供过桥资金,主流利率为15%,平均周期1个月。也许你会说,万一是骗子机构怎么办,别忘了你才是欠钱的大爷,该紧张的是他们。

 


写在最后

 

1、今天面谈了一位客户,是我一个朋友的同事,他们的谈话对我很有感触。夫妻两个人从小地方来到武汉,家里没有什么支持,起步不像本地人有优势,所以他们只能通过加杠杆的方式达到资产的裂变,如今已经在武汉有4套房产,准备再抵押一套出来,继续加仓。而那个朋友却跟他们截然相反,总价200万的房子只贷了50万的公积金,首付花了150万。两种对待负债的心态两种结果。

 

2、办理抵押贷还是需要金融中介助力,自己是无法单独完成的(小额消费贷除外),为专业服务支付费用是值得的;有的客户自己直接找得银行,银行为了完成自己的业绩,有些话也只能说一半,到时候自己进退两难,捡了芝麻丢了西瓜,这种事情我们碰到太多了。

 

3、留给抵押贷的时间不多了,武汉的风口即将关闭;凡事都要趁早,这个道理大家都懂。

 



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